Tilstandsrapporter

En andelsboligforening eller en ejerboligforening ledes ofte af en bestyrelse der ikke selv er bygnings sagkyndige eller for den sags skyld jurister. Derfor engagerer bestyrelsen ofte uvildige rådgivere som advokat, administrator, revisor samt byggeteknisk rådgiver - arkitekt & ingeniør.  

Vores opgave er typisk at skabe det nødvendige overblik til at foretage de fornødne og fornuftige beslutninger, i forbindelse med ledelsen af ejendommens drift og vedligehold.

Et godt værktøj til at skabe dette overblik er en gennemgang af ejendommen med en fagligt kompetent bygnings sagkyndig, en tilstandsrapport samt en grundig gennemgang af rapporten med den bygningssagkyndige. Dette mener vi kan være med til at hjælpe bestyrelsen med at styre og planlægge fremtidige vedligeholdelses og forbedringsarbejder.

Denne rapport kan derefter med fordel suppleres med en årlig bygningsgennemgang der har til formål både at holde øje med udvalgte problemområder, f.eks. fugt i kælder, á jourføre priser samt justere i forhold til nye ønsker og idéer i foreningen.

Denne bygningsgennemgang skal selvfølgelig kombineres med den lovpligtige bygningsgennemgang der skal til i henhold til EMO-ordningen.

Det der sker når vi udfærdiger en tilstandsrapport over ejendommen er at vi indledningsvis gennemser det materiale der måtte ligge over ejendommen allerede. BBR-ejermeddelelse, tegninger fra bygningernes opførelse og eventuel senere ombygning, tidligere rapporter, TV-inspektioner af kloak, EMO-rapporter, gamle VKO-rapporter, varmesynsrapporter osv. Eventuelt tager vi selv på kommunen og ser arkivmaterialet igennem, og bestiller tryk af de tegninger der skal bruges. Ved samme lejlighed kan bestyrelsen også få en kopi, der kan være med til at danne overblik over ejendommen.

Herefter gennemgår vores tekniker ejendommen med samtlige fællesarealer, varmecentral, vaskeri mv. samt et udsnit af lejlighederne. Hvis der er særlige problem områder som bestyrelsen har kendskab til bør vi selvfølgelig også besigtige disse. Et bestyrelsesmedlem eller varmemester deltager i besigtigelsen bl.a. også for at få de ”dagligdags” problemer belyst.

Besigtigelsen danner grundlag for rapporten der dels vil omhandle de emner bestyrelsen ønsker belyst og dels de områder vi som teknikere via vores erfaring vil fremhæve. Bestyrelsen er således med til fra starten at være medbestemmende til at vælge de emner rapporten kommer til at omhandle.

På baggrund af besigtigelsen og de øvrige oplysninger udarbejder vores tekniker rappor-ten der fremsendes til bestyrelsen. Rapporten omhandler en konstatering af det besigtigede og vurdering af samme. Herefter fremkommer der forslag til udbedring, vedligeholdelse og/eller modernisering af ejendommen. Eventuelle alternative løsningsmodeller beskrives ligeledes. Alle forslag prioriteres ud fra et byggeteknisk og arkitektonisk synspunkt og de økonomiske konsekvenser klarlægges med overslagsmæssig prissætning. I tilfælde af foranstaltninger der medfører besparelse indgår en rentabilitetsberegning som en naturlig del af rapporten.

Rapporten fremlægges og gennemgås af teknikeren på et bestyrelsesmøde og såfremt der stilles forslag fra rapporten til generalforsamling, deltager teknikeren ligeledes gerne i denne, for understøttelse af forslaget og grundig besvarelse af samtlige de byggetekniske spørgsmål der måtte være.

Når forslaget bliver vedtaget har vi det bedste grundlag for den videre projektering, og er således klar til at starte op med det samme.

Ligeledes har bestyrelsen nu et værktøj til planlægning af den videre vedligeholdel-se/forbedring af ejendommen i årene fremover.